Khi cải tạo tốt hơn việc xây lại hoàn toàn

Tình huống: hồ bơi cũ, nhiều lo lắng và con số lớn hơn dự kiến

Một gia đình chủ nhà ở Mỹ mua một căn nhà có sẵn hồ bơi chôn dưới đất đã cũ. Hồ bơi vẫn sử dụng được, nhưng gặp nhiều vấn đề thực sự.

• Bề mặt bên trong thô ráp, bị ố
• Gạch chân nước cũ bị rơi ra ở một số chỗ
• Các vết nứt ở viền (coping)
• Hệ thống thiết bị đã lão hóa, chạy ồn và kém hiệu quả
• Khu vực xung quanh boong bị nứt, chủ yếu mang tính thẩm mỹ

Ban đầu, họ nghĩ rằng hồ bơi đã “quá tệ” và bắt đầu cân nhắc việc phá bỏ hoàn toàn rồi xây lại. Họ thích ý tưởng đổi nhẹ hình dáng và làm cho mọi thứ trông mới.

Rồi những con số đầu tiên xuất hiện.

Một phương án xây lại hoàn toàn được bàn trong một khoảng rộng kiểu thường thấy, rất dễ đẩy lên đến $60,000 đến $135,000+ cho hồ bơi gunit/bê tông, tùy theo kích thước, khả năng tiếp cận, đất nền, lớp hoàn thiện, thiết bị và chi phí nhân công tại địa phương. Ở một số sân, việc phá dỡ, thuê vận chuyển, khảo sát kỹ thuật, xử lý thoát nước, và yêu cầu xin phép có thể làm tổng chi phí tăng cao hơn nữa. Nếu bạn đang so sánh các loại hồ bơi, xem so sánh các loại hồ bơi.

Gia đình lùi lại và đặt một câu hỏi tốt hơn: Vỏ bể có thật sự đang hỏng, hay hồ bơi chủ yếu chỉ cũ và nhìn không đẹp? Câu hỏi này đã thay đổi toàn bộ dự án.

Họ đã làm gì thay thế

Thay vì lao vào việc phá dỡ, họ yêu cầu các nhà thầu được cấp phép, mua bảo hiểm, có bảo đảm (bonded) đến kiểm tra hồ bơi và tách riêng các vấn đề về kết cấu với các vấn đề về lớp hoàn thiện và thiết bị. Điều này rất quan trọng.

Hai nhà thầu nói rằng việc xây lại chỉ có ý nghĩa nếu chủ nhà thực sự muốn bố cục khác và sẵn sàng cho chi phí cao hơn, thời gian thi công lâu hơn và mức độ ảnh hưởng đến sân lớn hơn. Một nhà thầu khác chỉ ra rằng vỏ bể cho thấy dấu hiệu tuổi tác, nhưng không có bằng chứng rõ ràng rằng việc xây lại là con đường duy nhất.

Vì vậy, chủ nhà báo giá một phạm vi cải tạo (renovation scope) trước.

1. Làm mới lớp bề mặt bên trong
2. Thay gạch chân nước và viền (coping)
3. Cập nhật máy bơm và bộ lọc
4. Cải thiện một vài hạng mục đường ống và miệng hút (skimmer)
5. Sửa một số phần boong được chọn thay vì thay toàn bộ
6. Bổ sung hệ thống thiết bị an toàn và sạch sẽ hơn

Hướng cải tạo này thấp hơn rất nhiều so với xây lại hoàn toàn. Không hề rẻ, nhưng rẻ hơn. Với nhiều hồ bơi cũ, chi phí cải tạo có thể rơi vào khoảng từ vài chục nghìn (mid-thousands) đến hàng chục nghìn đô la—tùy vào phần nào đang được sửa hoặc nâng cấp. Giá thực tế phụ thuộc vào loại hồ bơi, kích thước, điều kiện khu đất, lựa chọn lớp hoàn thiện, thiết bị và khu vực của bạn. Nếu bạn muốn tham khảo bảng phân tích chi phí hồ bơi điển hình rộng hơn, bắt đầu với chi phí.

Quan trọng không kém, gia đình cũng yêu cầu mỗi nhà thầu ghi rõ phạm vi công việc, các hạng mục loại trừ, vật liệu và lịch thanh toán bằng văn bản trước khi đặt cọc. Họ cũng tự xác minh giấy phép, bảo hiểm và bảo đảm (bond) của nhà thầu. Chỉ riêng bước này đã giúp giảm đáng kể rủi ro phát sinh.

Vì sao lần này cải tạo thắng

Cải tạo không phải là lựa chọn “rẻ”. Đó là lựa chọn phù hợp hơn.

Dưới đây là lý do hợp lý trong trường hợp này:

• Bố cục hồ bơi cơ bản đã hoạt động tốt. Gia đình không thực sự cần đổi hình dáng.
• Vỏ bể không cho thấy nhu cầu thay thế rõ ràng. Họ thấy dấu hiệu hao mòn nhìn thấy được, chứ không phải hỏng hóc toàn bộ theo kiểu tự động.
• Việc tiếp cận khu vực sân khá chật. Thi công phá dỡ nặng và xây lại có thể làm tăng chi phí và gây nhiều rắc rối.
• Họ muốn cải thiện công năng hơn là một bản thiết kế lại ấn tượng. Thiết bị chạy êm, lớp bề mặt mới, và các cạnh an toàn hơn quan trọng hơn một công trình “làm mới từ đầu”.
• Rủi ro dự án thấp hơn. Cải tạo vẫn có thể gặp bất ngờ, nhưng xây lại hoàn toàn có thể làm lộ ra những vấn đề lớn hơn ngay khi bắt đầu phá dỡ.

Họ cũng học được điều mà nhiều chủ nhà thường chỉ nhận ra muộn: xây lại không chỉ là bài toán giá hồ bơi. Nó có thể đồng nghĩa với việc xin phép bị kéo dài, thời gian ngừng sử dụng lâu hơn, ồn hơn, nhiều mảnh vụn hơn, và phải đưa ra nhiều quyết định hơn.

Điều này không có nghĩa cải tạo lúc nào cũng thắng. Xây lại hoàn toàn có thể là lựa chọn đúng nếu vỏ bể đang hỏng, bố cục không an toàn, hồ bơi không phù hợp về kích thước hoặc độ sâu cho gia đình bạn, hoặc các lần sửa chữa lặp đi lặp lại đang biến thành “cái hố rút tiền”. Nếu bạn đang trao đổi với nhà thầu, hãy dùng checklist thẩm định rõ ràng như cách thẩm định một nhà thầu hồ bơi.

Kết quả

Chủ nhà đã chọn cải tạo.

Hồ bơi hoàn thiện không biến thành một “món đồ trưng bày sang trọng”. Nó trở nên hữu ích hơn với cuộc sống thật của họ: sạch sẽ, được cập nhật, dễ bảo trì hơn và thoải mái hơn khi sử dụng.

Những lợi ích có thể thấy rõ của họ mang tính thực tế:

• Lớp bề mặt mới để đi lại thoải mái hơn
• Gạch và viền (coping) mới làm thay đổi diện mạo toàn bộ hồ
• Thiết bị hiệu quả hơn, chạy êm và ít ồn hơn
• Ít rắc rối phát sinh vì sửa chữa ngay lập tức
• Tổng chi phí dự án thấp hơn so với việc phá đi xây lại
• Ít làm gián đoạn khuôn viên sân và thói quen sinh hoạt hơn

Tuy vậy vẫn có các điểm đánh đổi. Hình dáng hồ bơi không đổi. Một số khu vực xung quanh vẫn thể hiện dấu hiệu tuổi tác. Và giống như nhiều dự án cải tạo, khi công việc bắt đầu thì có một phát hiện nhỏ ngoài dự kiến, cần phát hành lệnh thay đổi (change order).

Đó là phần trung thực mà chủ nhà cần nghe: cải tạo có thể giúp tiết kiệm tiền, nhưng không phải phép màu. Cải tạo hiệu quả nhất khi bạn hiểu rõ cần sửa gì, có thể để sau điều gì, và bạn sẵn sàng chấp nhận điều gì.

Gia đình cũng đảm bảo nhà thầu tuân thủ yêu cầu xin phép địa phương và các quy định an toàn hồ bơi. Chủ nhà luôn nên xác nhận yêu cầu xin phép và kiểm tra tại địa phương, đồng thời tuân thủ các quy định về hàng rào và rào chắn ngăn cách. Các quy định này khác nhau tùy khu vực. Các điểm bắt đầu hữu ích: giải thích về giấy phép hồ bơi và các rào chắn an toàn cho hồ bơi.

Gợi ý rút ra cho chủ nhà

Nếu bạn đang kẹt giữa lựa chọn cải tạo và xây lại, hãy chậm lại trước khi ký bất cứ thứ gì.

Hãy hỏi các câu sau:

1. Thứ gì thực sự đang hỏng? Vỏ bể, hệ thống đường ống, lớp hoàn thiện, boong, thiết bị hay chỉ là diện mạo?
2. Tôi muốn thay đổi gì? Công năng, an toàn, vẻ ngoài, hình dáng, độ sâu—hay tất cả?
3. Tôi có thể lấy 2–3 báo giá/phạm vi bằng văn bản từ các nhà thầu được cấp phép, mua bảo hiểm, có bảo đảm (bonded) không?
4. Có gì được bao gồm và có gì bị loại trừ? Xin phép, vận chuyển đi (haul-away), khởi động vận hành, các hạng mục sửa chữa phát hiện sau, phần việc boong, thay đổi hàng rào.
5. Tôi có đang so sánh cải tạo với xây lại một cách công bằng không? Mục tiêu như nhau, giả định như nhau, mức độ hoàn thiện như nhau.

DeepEnd Match là một dịch vụ ghép nối miễn phí. Chúng tôi giúp chủ nhà kết nối với các nhà thầu hồ bơi được cấp phép, mua bảo hiểm và có bảo đảm (bonded) để bạn có thể so sánh các lựa chọn, hỏi câu hỏi tốt hơn và chọn người để thuê. Chúng tôi không xây dựng hồ bơi và cũng không đưa ra lời khuyên về xây dựng. Nếu bạn muốn bắt đầu so sánh các nhà thầu tại địa phương, hãy dùng được ghép nối.

Hướng dẫn liên quan

Tiếp tục đọc Nhận kết quả phù hợp miễn phí với các nhà thầu xây bể bơi được cấp phép gần bạn Tiếp tục đọc Cách thẩm định thợ/thầu làm hồ bơi Miễn phí, không ràng buộc Được ghép phù hợp với thợ xây hồ bơi — miễn phí