Người mua nhà lần đầu bám sát ngân sách

Tình huống

Một người chủ nhà mới ở Mỹ muốn lắp một bể bơi chôn sẵn (in-ground pool) cho sân sau nhỏ. Họ rất hào hứng, nhưng cũng lo lắng. Tiếng Anh không phải là ngôn ngữ đầu tiên của họ, và đây là lần đầu họ thuê cho một dự án ngoài trời quy mô lớn.

Ngân sách ban đầu của họ là khoảng $65.000 đến $80.000 cho dự án bể bơi. Họ đã xem giá trên mạng rất đa dạng. Có chỗ trông có vẻ quá thấp để có thể là thật. Có nơi lại thiếu các hạng mục cơ bản như đào hố, hệ thống điện, hàng rào, hoặc chi phí khởi động.

Họ cũng không biết loại bể nào là phù hợp. Một bể bơi gunite/bê tông (gunite/concrete pool) thông thường có thể rơi vào khoảng $60.000 đến $135.000. Một bể bơi composite sợi thủy tinh (fiberglass pool) thông thường có thể rơi vào khoảng $45.000 đến $95.000. Một bể lót màng vinyl (vinyl-liner pool) thông thường có thể rơi vào khoảng $35.000 đến $70.000. Các bể nhỏ hơn hoặc kiểu bể lặn có thể thấp hơn. Nhưng giá thực tế còn phụ thuộc vào loại bể, kích thước, điều kiện mặt bằng, hạng hoàn thiện và khu vực địa phương. Đây là bài học hữu ích đầu tiên: con số “tiêu đề” không phải là toàn bộ chi phí công trình.

Thay vì cố đoán, người chủ nhà đã dùng một dịch vụ ghép cặp miễn phí để kết nối với các nhà thầu mà họ có thể trao đổi trực tiếp. Sau đó họ so sánh phạm vi công việc theo từng dòng. Bạn cũng có thể làm như vậy qua get matched hoặc bắt đầu bằng cách xem các chi phí phổ biến.

Những điểm họ làm khác đi

Người chủ nhà đã làm vài việc đơn giản ngay từ đầu.

1. Đặt mức mục tiêu rõ ràng trước khi gặp nhà thầu. Không chỉ là con số mơ ước. Đó là con số trần thực tế.
2. Linh hoạt về hình dạng và hạng hoàn thiện, nhưng không linh hoạt về an toàn hoặc chất lượng.
3. Yêu cầu từng nhà thầu cung cấp phạm vi công việc bằng văn bản. Họ muốn biết phần nào được bao gồm, phần nào bị loại trừ, và điều gì có thể làm phát sinh thêm phí.
4. Tự kiểm tra các hạng mục nền tảng. Tình trạng giấy phép, bảo hiểm và bảo lãnh.

Họ trao đổi với nhiều nhà thầu hơn một và hỏi cùng một bộ câu hỏi mỗi lần. Nhờ vậy, việc so sánh câu trả lời trở nên dễ hơn.

Những câu hỏi giúp ích:
- Giá nằm trong khoảng cho riêng bể bơi, hay cho toàn bộ phạm vi sân sau?
- Có bao gồm đào hố, vận chuyển rời đi, sân đế máy móc (equipment pad), lát bo cơ bản, điện và chi phí khởi động không?
- Điều gì xảy ra nếu đất nền, lối tiếp cận hoặc đường dây tiện ích khiến công trình khó hơn?
- Thường cần những loại giấy phép nào ở đây, và ai là người xử lý?
- Quy định về rào chắn hoặc hàng rào ngăn nguy hiểm áp dụng ra sao tại địa phương?
- Các nâng cấp nào là phổ biến nhất, và hạng nào có thể để sau?

Người chủ nhà cũng dành thời gian tìm hiểu sự khác biệt giữa bể bơi fiberglass và bể bơi gunite/bê tông. Họ thích vẻ ngoài tùy chỉnh của bể bê tông, nhưng với lô đất và ngân sách của họ, họ hiểu rằng một lựa chọn đơn giản hơn có thể giảm chi phí phát sinh bất ngờ và giảm trễ lịch thi công.

Chỗ suýt vượt ngân sách

Những con số ban đầu trông vẫn ổn. Rồi các hạng mục phát sinh bắt đầu xuất hiện.

Đây là lúc nhiều người mua lần đầu “dính bẫy”. Không phải lúc nào cũng do gian lận. Thường là do đánh giá thấp tổng chi phí của cả dự án.

Trong trường hợp này, các điểm “đè nặng” chi phí gồm:
- Nâng cấp gạch ốp lát và phần viền che (tile và coping)
- Lát bo nhiều hơn so với kế hoạch ban đầu
- Làm thêm hạng mục thoát nước do độ dốc của sân
- Lắp bộ gia nhiệt (heater) lớn hơn mức họ thực sự cần
- Gói tự động hóa (automation) có cấu hình cao
- Nâng cấp đèn trang trí

Không có hạng mục nào là sai. Chỉ là chúng cộng lại rất nhanh.

Một nhà thầu đưa ra con số khởi đầu thấp, nhưng nhiều hạng mục quan trọng lại mơ hồ hoặc được ghi là có thể trở thành lệnh thay đổi (change order) tính thêm phí. Nhà thầu khác đưa ra ước tính ban đầu cao hơn, nhưng phạm vi đầy đủ hơn. Ước tính thứ hai dễ tin hơn vì nó thể hiện nhiều phần của công việc thực tế.

Người chủ nhà đã cắt giảm thông minh 3 điểm:
- Họ chọn hình dạng bể bơi đơn giản hơn.
- Họ giảm số lượng lát bo mới xuống mức họ thật sự cần ngay bây giờ.
- Họ hoãn các nâng cấp không thật sự cần thiết có thể thêm sau.

Họ không cắt giảm ở các giấy tờ năng lực của nhà thầu, phạm vi bằng văn bản, giấy phép hay hàng rào an toàn. Điều đó quan trọng. Chủ nhà nên thuê nhà thầu được cấp phép, có bảo hiểm, và có bảo lãnh; tự kiểm tra các giấy tờ đó; nhận bảng giá và phạm vi bằng văn bản trước khi đặt cọc; và tuân thủ luật địa phương về giấy phép cũng như an toàn bể bơi/hàng rào. Đây không phải là những chi tiết nhỏ. Chúng bảo vệ tiền của bạn và gia đình bạn.

Nếu bạn không chắc cần kiểm tra gì, hãy đọc cách thẩm định một nhà thầu bể bơi trước khi ký bất kỳ thứ gì.

Kết quả

Người chủ nhà không có được tất cả các tính năng họ mong muốn ngay từ ngày đầu. Nhưng họ có một kế hoạch bể bơi mà thực sự chi trả được.

Hợp đồng cuối cùng của họ nằm gần giữa khoảng ngân sách mục tiêu, không phải ở mức thấp nhất và cũng không cao vọt hơn nhiều. Điều này xảy ra vì họ đã so sánh phạm vi bằng văn bản, loại bỏ các hạng mục “có thì tốt” và chọn nhà thầu dựa trên mức độ rõ ràng, không chỉ dựa vào con số thấp nhất.

Quan trọng không kém, họ cảm thấy mình kiểm soát tốt hơn.

Họ hiểu rõ:
- Mình đang trả tiền cho điều gì
- Điều gì có thể còn thay đổi nếu điều kiện thực tế tại công trường khác với dự kiến
- Phần gì cần để xin giấy phép và phục vụ kiểm tra
- Những hạng mục an toàn bắt buộc phải có trong kế hoạch

Đây là phần nhiều người bỏ sót. Một kết quả tốt không chỉ nằm ở việc có giá thấp hơn. Đó là tránh “bất ngờ tệ” về sau.

Với những chủ nhà mới tham gia, đặc biệt nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn, cách tốt thường là chậm lại và so sánh kỹ. Hãy yêu cầu giải thích đơn giản. Nhờ nhà thầu ghi mọi thứ thật rõ ràng. Lưu ghi chú. Và đừng giao tiền đặt cọc cho đến khi phạm vi phù hợp với hiểu biết của bạn.

Nếu quy trình xin giấy phép thấy rối, hãy xem giải thích về giấy phép bể bơi.

Bài học rút ra cho những người mua lần đầu khác

Nếu câu chuyện này nghe quen thuộc, thì đây là bài học thực tế.

Kiểm soát ngân sách bắt đầu trước khi thi công. Nó đến từ việc chọn đúng loại bể, so sánh phạm vi đầy đủ và từ chối việc đoán xem “được bao gồm” nghĩa là gì.

Một kế hoạch đơn giản bạn có thể làm theo:
1. Đặt mức ngân sách trần thật sự và chừa một khoản đệm nhỏ cho các tình huống phát sinh liên quan đến mặt bằng.
2. So sánh ít nhất vài nhà thầu cho cùng một mô tả dự án.
3. Yêu cầu phạm vi bằng văn bản, phần loại trừ, tiến độ và lịch thanh toán.
4. Tự kiểm tra giấy phép, bảo hiểm và bảo lãnh.
5. Đảm bảo các yêu cầu về giấy phép và hàng rào an toàn đã được tính đến.
6. Lưu các nâng cấp lại để sau nếu chúng đẩy dự án vượt quá mức bạn có thể chi trả thoải mái.

DeepEnd Match là dịch vụ ghép cặp miễn phí cho chủ nhà. Chúng tôi không thi công bể bơi và không cung cấp lời khuyên về xây dựng, pháp lý hay tài chính. Chúng tôi giúp bạn kết nối với nhà thầu để bạn có thể so sánh báo giá, chọn ai để thuê, và tự giữ khoản thanh toán cuối cùng.

Hướng dẫn liên quan

Tiếp tục đọc Nhận kết quả phù hợp miễn phí với các nhà thầu xây bể bơi được cấp phép gần bạn Tiếp tục đọc Cách thẩm định thợ/thầu làm hồ bơi Miễn phí, không ràng buộc Được ghép phù hợp với thợ xây hồ bơi — miễn phí